Preguntas Frecuentas - Faqs

respuestas a preguntas habituales

¿Tienes alguna duda o consulta?

Esperamos resolver algunas de tus dudas con estas preguntas que frecuentemente nos encontramos durante nuestra dilatada experiencia, no obstante, si no encuentras respuesta a tus dudas, estamos a tu disposición, contacta con nosotros y estaremos encantados de atenderte y ayudarte.

Préstamos e hipotecas

Préstamo familiar
El motivo de mi consulta es que un familiar de mi novia nos ha dejado una cantidad de dinero para comprar un piso. Mi consulta es ¿cómo reflejamos esta operación? ¿Dónde tenemos que acudir? ¿Qué repercusiones tributarias tiene esto, hay que pagar algún impuesto?

Lógicamente, ese préstamo tendrán que documentarlo en la forma que les diga el familiar que les presta el dinero, que para eso es el que paga. Básicamente hay tres formas: 1º) Acuerdo verbal: No tiene ninguna utilidad. Su familiar no tiene garantías por el préstamo, y ustedes no pueden alegarlo a efectos de deducciones fiscales, en el caso de que lo empleen para la compra de vivienda habitual. 2º) Documento privado: En caso de conflicto entre ustedes, su familiar sólo podrá hacer valer el documento privado si está legalmente reconocido en un proceso judicial. Para que ustedes puedan alegarlo a efectos de deducciones tributarias tendrán que autoliquidarlo de impuestos como acto exento, en la correspondiente Administración de Hacienda u Oficina Liquidadora. 3º) Escritura pública: En caso de conflicto entre ustedes, su familiar dispondrá de un título ejecutivo que le permite ir a un procedimiento rápido de cobro. Acredita el préstamo a efectos de deducciones fiscales. Igualmente debe ser acto exento. 4º) Garantías: De ser necesario, la devolución del préstamo puede garantizarse de diversos modos. Consúltelos con su Notario
Reembolso anticipado
Antes de formalizar la escritura de subrogación de hipoteca concedida a un promotor, ¿es posible liquidar con la entidad financiera una parte o el total de préstamo?

Puede realizar un reembolso parcial del préstamo siempre que la posibilidad de pagos anticipados esté prevista en la escritura de préstamo firmada. En otro caso, necesitará que el Banco esté conforme.
Diferencias entre Aval e Hipoteca
A mi padre le han pedido que sea avalista para un préstamo de compra de vivienda. Para ello le piden las escrituras del piso que posee. El piso fue adquirido por mi padre y mi madre en régimen de gananciales y mi madre falleció hace 12 años. Aunque no haya testamento yo soy única heredera de ese piso, tampoco hay cambio de escrituras. ¿Me puedo negar a que use el piso como aval? ¿Qué consecuencias nos puede traer ser avalista?

Una cosa es avalar o afianzar, y otra distinta es hipotecar. Avalar significa que su padre se hace responsable personalmente del préstamo igual que el prestatario. Si algún recibo no se paga, el banco podría reclamárselo a su padre, y si no paga, embargarle bienes suficientes para cobrarse. Hipotecar significa que el piso garantiza directamente el pago de los recibos del préstamo, de forma que si no se paga, el piso puede ser vendido directamente en pública subasta para cobrar lo que se deba, quedando el remanente a disposición del propietario, y sin perjuicio de que además puedan embargarse bienes de los prestatarios y de los avalistas en cantidad suficiente para cobrar lo que se deba. Para hipotecar el piso es necesario que los propietarios del mismo otorguen una escritura de hipoteca. En conclusión, si el piso era ganancial y usted es la única heredera, el piso no se puede hipotecar si usted no firma la correspondiente escritura. Ahora bien, su padre puede prestar los avales o fianzas que quiera sin necesidad de que usted esté conforme, y debemos suponer que con esa finalidad le habrán pedido una relación de los bienes que posee y, entre ellos, las escrituras antiguas del piso, ya que de este modo el Banco evalúa la solvencia del avalista. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
Ampliación de préstamo hipotecario, cancelación previa.
Les agradecería que me dieran su opinión sobre la siguiente cuestión. ¿Es obligatoria la cancelación registral de las cantidades ya pagadas de un crédito hipotecario a la hora de escriturar una ampliación del mismo?

Planteado así, no es obligatorio.
Compraventa y subrogación de hipoteca. Impuestos de la subrogación
¿La subrogación del comprador en la hipoteca del vendedor está sujeta a AJD?

Desde un punto de vista técnico-jurídico, la denominada subrogación hipotecaria del deudor no es más que una mera asunción personal de deuda, que no está sujeta al impuesto de AJD debido a su naturaleza personal, y a la circunstancia de que en nada altera el derecho real de hipoteca. Así lo vienen entendiendo pacíficamente hasta ahora la doctrina tributaria y jurisprudencial. Esto es, que el hecho de que el comprador de una finca hipotecada retenga parte del precio y, a cambio, se haga cargo de la deuda garantizada con la hipoteca sobre la finca que adquiere, es un acto personal que no implica propiamente novación ni modificación alguna del derecho inscrito. La hipoteca permanece inalterada en todos sus elementos, es decir, como derecho real en favor del acreedor hipotecario, que grava directamente la finca vendida, en garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria, con independencia de quién sea el deudor. Se modifica el préstamo (novación subjetiva) pero no el derecho real inscrito que lo garantiza.

Compra de vivienda

Vivienda comprada por una pareja, y pagada sólo por uno de ellos
Mi novio y yo hemos comprado un piso aquí en Málaga. La escritura se hizo en Mayo. Somos propietarios al 50%. Ahora resulta que nos separamos y yo me quedo con el piso. Como he sido yo la que ha pagado todo, de momento no hay problema entre nosotros, pero en un futuro no sé lo que pueda pasar. Quiero poner el piso solo a mi nombre. ¿Usted me puede decir cuál es la forma menos costosa para realizar los trámites? Lo que yo he entendido es que hay que hacer un contrato compra-venta aunque sea ficticio, ¿cuál sea el precio mínimo que hay que poner? O a lo mejor hay la posibilidad de hacer por ahora solamente un escrito notarial en el cual él renuncia su derecho al piso... Si no, ¿usted me podría calcular cuánto me saldría la operación? Datos: Valor escritura del piso: 75.000 euros Hipotecado con: 68.700 euros. Valor catastral: 40.920 euros

1º) Su novio debería transmitirle la mitad del piso, de forma que usted sea la única propietaria (imagine que si a él le sucediera algo, su mitad del piso pasaría a sus herederos). 2º) En su caso, la compraventa no es ficticia, ya que usted le compra su mitad, y a cambio le perdona la mitad de los pagos que le correspondían legalmente a él, y que usted le ha anticipado. Eso tiene el nombre técnico de ``dación en pago´´, pero legalmente es lo mismo que una compraventa, la cual, además, es la forma menos costosa de hacer la operación (podría haber medios más baratos si hubieran estado casados). No existe ninguna renuncia en sentido propio por parte de su novio, la cual, por otra parte, pagaría muchos más impuestos. 3º) Acudan a su notario y háganlo en escritura. Cualquier otra alternativa (documento privado, acuerdo verbal, etc.,...) puede ser un semillero de conflictos de difícil solución. 4º) El precio declarado ha de ser el real, pero además su notario le informará de los valores mínimos aceptados por Hacienda, a la vista de las escrituras, recibo de IBI y último recibo del préstamo hipotecario. También les informará del coste total de la operación, incluidos impuestos. Si quiere calcularlo usted misma, le remitimos a la consulta 3/3/00 respecto de escritura, a lo que habrá de añadirse entre un 6% y un 10% de impuestos para Hacienda (según comunidades autónomas) y, en su caso, gastos de registro.
Gastos de comunidad
En la comunidad de propietarios donde vivo se va a realizar un gasto (desatascado tubería general de fregaderas) por un valor de 3.000 euros y se pretende que todos paguemos a partes iguales. Yo no estoy de acuerdo ya que mi piso es más pequeño y tiene un valor menor. ¿Existe algún valor a partir del cual no pueda ser igual para todos? ¿Qué dice la ley al respecto?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, la participación de los propietarios de las viviendas en los gastos comunes debe ser proporcional a las cuotas, en la forma establecida en los estatutos. Le recomendamos que lea atentamente los estatutos, que, si existen, estarán publicados en el Registro de la Propiedad.
Venta de padres a hijos, obra nueva.
Mi marido y yo quisiéramos vender a un hijo menor una casa ganancial que tenemos. ¿Podemos otorgar la escritura como vendedores y al mismo tiempo figurar en ella como compradores, representando a nuestro hijo? En otro caso, ¿cómo podríamos hacer la venta con la menor tramitación posible? Por otra parte, tenemos escritura sobre el terreno donde está la casa, pero ésta no figura en la escritura. Se trata de una casa bastante antigua (tiene más de treinta años). ¿Puede meterse esta casa en la venta que hagamos? Nos han dicho que puede haber problemas en el Registro al estar inscrito sólo el terreno. ¿Es esto cierto?

Salvo que su hijo tenga dinero propio, lo que van a hacer en realidad es regalarle la casa a su hijo, en cuyo caso deben otorgar una escritura de donación, que no tiene mayores problemas, y les permite a ustedes reservarse incluso el poder de disposición sobre la casa. Por el contrario, si en realidad se trata de una compraventa, podría haber contraposición de intereses entre ustedes y su hijo, en cuyo caso tendrían que designarle un defensor judicial para que le representase en la escritura de compraventa. Mientras su hijo sea propietario menor de edad (en su caso, hasta que cumpla los 16 años), no podrá vender la casa ni disponer de ella sin autorización judicial, con lo que resultaría que lo único que habrían conseguido ustedes es bloquear la disponibilidad de la misma durante una serie de años. En resumen, el consejo más prudente es que se limiten a dejarle la casa en testamento. Y si hubiera razones poderosas para transmitirle la propiedad, lo más sencillo sería una escritura de donación. Por último, para hacer constar que en el solar hay construida una casa bastará una declaración de obra nueva formalizada en escritura, que tampoco presenta mayores complicaciones, si está catastrada y el Ayuntamiento certifica su antigüedad y legalidad urbanística. Acudan a su notario, que les indicará los documentos necesarios para ello.
Libre elección de notario
Tengo suscrito un contrato privado de compraventa de una vivienda con una sociedad, a la que manifieste antes de la firma de dicho contrato mi intención de elegir el notario donde hacer la escritura pública en su día (no elevar a público el contrato privado), una vez firmado me doy cuenta que en dicho contrato privado figura: La vendedora se compromete a realizar la entrega de llaves en el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa y ambos hechos en el plazo de los tres meses siguientes a la finalización de las obras y de la obtención del Certificado Final de Obra y, en su caso, de la Licencia de Primera Ocupación, ante el notario que designe la vendedora, en contra de lo acordado verbalmente. Teniendo en cuenta que es el comprador quien tiene el derecho de elegir notario (según tengo entendido), ¿estoy obligado a firmar en el notario que la vendedora designe?, si no es así, ¿qué argumentos puedo emplear en la segura discusión que tendremos?

En efecto, nuestras leyes consagran reiteradamente el derecho de libre elección de notario. En concreto, el artículo 126 del Reglamento Notarial establece que todo aquel que solicite el ejercicio de la función notarial tiene derecho a elegir el notario que se la preste sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos. En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizados por quien se dedique a ellos habitualmente o bajo condiciones generales de contratación, el derecho de elección de notario corresponderá al adquirente, quien, sin embargo, no podrá imponer notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio A salvo lo dispuesto en el párrafo anterior se estará en lo dispuesto en la normativa específica y en defecto de tal, a lo que las partes hubieren pactado y en último caso el derecho de elección corresponderá al obligado pago de la mayor parte de los aranceles. Los notarios tienen el deber de respetar la libre elección de notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda practica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso de derecho o infringiendo las exigencias de buena fe contractual. Por su parte, el art. 5.4ºc) del Real Decreto de 21 de Abril de 1989, sobre protección a los consumidores en la venta o arrendamiento de viviendas, reitera que, en los supuestos regulados por dicha norma, el derecho a la elección de notario corresponde al consumidor. Por último, aun a riesgo de bombardearle con demasiada información, hay que hacer notar que la principal carencia del derecho de libre elección de notario es que no existe un organismo arbitral privado, mixto ni administrativo que pueda imponerlo, por lo que sólo podría exigirse en vía judicial (imagínese usted lo que eso supone); con la excepción de los contratos sujetos a la legislación de consumidores, donde sería posible acudir a los correspondientes organismos de protección del consumidor. En su caso, la cuestión es complicada porque ya ha firmado un contrato, y tendría que comenzar justificando que lo hizo por error o sin haberlo leído previamente; o bien demostrar que el negocio está sujeto a la legislación especial de protección de consumidores. En resumen, le aconsejamos que antes de iniciar un conflicto agote todos los recursos para persuadir al vendedor.
Parejas de hecho
Yo vivo como pareja de hecho en Cataluña, pero la vivienda donde residimos desde hace años está a titularidad de mi pareja. Aquí hay separación de bienes. Como tal separación, quisiera saber si podríamos ir a levantar las escrituras para ponerlas a nombre de los dos, y además, que figurase que yo le compro la mitad del piso, como manera de justificar la inversión de un capital que tengo por la venta del piso donde yo vivía antes de venir a Cataluña. Porque para mí nuestra casa es mi primera vivienda y me interesa para la declaración del año que viene.

Si usted está pagando, o va a pagar, un piso que, además, es su vivienda habitual y éste está a nombre de su pareja, lo que procede es regularizar la situación poniéndolo a nombre de los dos, para lo cual deberán acudir al notario al efecto de que su pareja le venda a usted el porcentaje de la vivienda correspondiente a aquél en que está usted contribuyendo a su compra. En la notaría le informarán pormenorizadamente de los costes que esta operación le puede suponer. Aprovechamos la ocasión para recordarle que en Cataluña, para poder vender o hipotecar a un tercero una vivienda en la que una pareja de hecho tiene su residencia habitual, es preciso el consentimiento de ambos miembros de la pareja.

Actas notariales

Aspectos generales, valor probatorio
La duda que tengo es si existe un acta notarial que recoge unos determinados vicios de una vivienda, si este acta notarial delante de un tribunal es prueba plena y por tanto sin ningún género de duda por parte del Juzgador o bien es una prueba más que se puede tener en cuenta o no por el juzgador en su valoración de los hechos.

En los sistemas legales occidentales no puede decirse propiamente que existan pruebas plenas, porque el Juez es soberano para valorar el conjunto de las pruebas presentadas por los interesados. Sin embargo, la declaración de un notario, recogida bajo su responsabilidad en un acta notarial, referente a la realidad de hechos que el notario ha visto o, en general, que ha percibido por sus sentidos, es extraordinariamente difícil de impugnar, porque hace fe de los hechos y de la fecha en la que se ha practicado el reconocimiento. El Juez no puede ignorarla, y corresponde a la otra parte demostrar que dichos hechos no son exactos, lo cual, como puede usted imaginarse, es harto complicado desde el momento en que disponemos del relato fehaciente del notario.
Extranjero. Acta de reagrupación familiar
Quisiera saber qué documentación debo aportar para levantar un acta para una reagrupación familiar en la que se haga costar que los cónyuges viven juntos y uno de los dos desea explícitamente que su cónyuge pueda ser trasladado a España.

Tras el Real Decreto 2393/2004, necesita garantizar la disponibilidad de una vivienda adecuada. Este extremo se acredita por informe expedido por la Corporación Local del lugar de residencia, y si en el plazo máximo de 15 días desde la solicitud, no ha emitido el informe, se justifica este extremo por acta notarial mixta de presencia y manifestaciones. El acta debe recoger: título que habilite para la ocupación de la vivienda; número de habitaciones, uso de cada dependencia; número de personas que la habitan y condiciones de habitabilidad y equipamiento. Si transcurren dichos 15 días sin que se atienda su solicitud en el Ayuntamiento, le informarán en la notaría a la que acuda.
Competencia territorial
El objeto de mi consulta es saber si un notario perteneciente al Colegio de Notarios de Madrid puede levantar acta en Castilla - La Mancha.

La falta de competencia de los notarios por razón del territorio es excepcional, aunque sí rige en determinadas actuaciones notariales. La competencia territorial, cuando opera como limitación en la prestación del servicio notarial, se rige por los distritos notariales integrados en los distintos Colegios Notariales, que no coinciden necesariamente con las circunscripciones y divisiones territoriales del Estado, permitiendo actuar en estos casos únicamente actuar a un determinado Notario, a los del distrito o a los del distrito colindante tras la nueva reforma de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Le recomiendo que acuda al Colegio Notarial correspondiente donde le informarán adecuadamente.

Matrimonios y sociedad conyugal

Capitulaciones matrimoniales
Un documento de capitulaciones matrimoniales, ¿cuándo se puede hacer? ¿antes o después del matrimonio?. Requisitos. Honorarios Notario, etc...

Las capitulaciones matrimoniales tienen por objeto establecer disposiciones relativas al régimen económico matrimonial, y en general otras estipulaciones relacionadas con el matrimonio. Las capitulaciones matrimoniales so la forma adecuada para pactar un régimen económico matrimonial distinto al que la ley establece como supletorio a falta de pacto: el de la sociedad de gananciales en Derecho común, el de separación de bienes, en Derecho Civil Catalán, etc. Esto es, si usted no se rige por ningún derecho foral, y quiere pactar, por ejemplo, el régimen de separación de bienes, debe acordarlo así en capitulaciones matrimoniales. En los derechos forales pueden hacerse, además, determinados pactos sobre la herencia. Se pueden hacer capitulaciones matrimoniales ante(para su eficacia el matrimonio debe celebrarse en el plazo de un año)s o después de contraer matrimonio: por tanto, en cualquier momento. Requisitos: acuerdo y comparecencia ante notario de ambos cónyuges. Honorarios del notario: si se trata tan sólo de cambiar el régimen económico del matrimonio, es un acto sin cuantía, cuyo coste final, dependiendo de la extensión de la escritura, estaría entre cincuenta y cien euros. Si además lleva consigo la liquidación del régimen anterior (por ejemplo, pasamos de gananciales a separación y ADEMAS adjudicamos los gananciales a uno y otro cónyuge), subiría el coste, dependiendo del valor de los bienes que se adjudiquen. Espero haber sido de ayuda; reciba un saludo.
Capitulaciones matrimoniales, inscripción en el registro civil
He realizado unos años antes de casarme un documento de separación de bienes y no lo he llevado al Registro. ¿Tiene plena validez así o puede darme problemas en algún momento por haber sido registrado? Gracias.

El problema ya no es tanto si se ha inscrito o no, porque la falta de inscripción sólo lleva aparejada la ineficacia frente a terceros de buena. La cuestión a determinar es si contrajo o no matrimonio durante el año siguiente al otorgamiento de las capitulaciones, dado que conforme al Artículo 1334 del Código Civil:Todo lo que se estipule en capitulaciones bajo el supuesto de futuro matrimonio quedará sin efecto en el caso de no contraerse en el plazo de un año.
Pareja de hecho, ruptura y reparto de la vivienda común
Hace 3 años se compra un piso. Se escritura a nombre de dos personas que son los titulares también de la hipoteca. Estas dos personas deciden disolver su unión (solteros) y una de las personas decide quedarse el piso a su nombre. ¿Qué pasos tiene que dar? Se puede negar la otra persona a la cesión (se le pagaría lo que hubiese aportado de los pagos de la hipoteca).

Estimado consultante: De acuerdo con los datos que nos proporciona, hemos de suponer que la vivienda está escriturada a nombre de ambos por mitades indivisas, es decir, que cada uno es propietario del 50% del piso. Para que uno de los dos se quede con la propiedad total de la vivienda, será necesario que el otro le transmita su 50% (normalmente se la venderá). A falta de acuerdo, igual que sucede con cualquier propiedad en común, cualquiera de los dos podrá acudir al Juez para que, previos los trámites oportunos, se la adjudique a uno de los dos a cambio de abonar al otro el valor que le corresponde o, en último término, para que venda la vivienda en subasta pública y se repartan el precio. Por lo que se refiere al préstamo hipotecario, lo correcto será que se haga cargo del mismo el que se quede con la propiedad del piso, previa autorización de la entidad acreedora. Acudan a su Notario para que les explique los detalles y los costes de la operación. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
Capitulaciones y reg. participación
Querría saber si se pueden hacer unas capitulaciones matrimoniales con efecto retroactivo y, en qué consiste exactamente el régimen de participación, ventajas y desventajas. Gracias.

En primer lugar, no es posible otorgar capitulaciones con carácter retroactivo si se pretende que dicha retroactividad tenga efectos respecto de terceros (por ejemplo, acreedores). Si es posible atribuir este carácter respecto de las relaciones patrimoniales entre los cónyuges, efecto que se puede conseguir liquidando adecuadamente el régimen de comunidad vigente. En cuanto a las características del régimen de participación, telegráficamente se puede describir del siguiente modo: a) Vigente el régimen, cada cónyuge tiene la libre administración y disposición de sus bienes propios, que son todos los que se adquieran antes del matrimonio o después, durante la vigencia del régimen y de las deudas de cada cónyuge sólo responden los bienes propios. Por tanto en este aspecto es igual que el de separación de bienes, con la diferencia de que el cónyuge puede pedir la intervención judicial para defenderse de los actos patrimoniales del otro cónyuge que sean susceptibles de perjudicar su hipotético crédito de participación, al que nos referimos a continuación. b) Extinguido el régimen por cualquier causa (nuevas capitulaciones, crisis matrimonial o fallecimiento de cualquiera de los cónyuges), se calcula la diferencia entre los patrimonios inicial y final de cada cónyuge y la diferencia entre ambos resultados se divide por mitad entre ambos, de manera que el cónyuge cuyo incremento patrimonial sea mayor debe compensar al patrimonio de su consorte. Cabe establecer que la participación en el incremento del otro cónyuge no sea total, siempre que exista reciprocidad. En consecuencia, la liquidación es similar al de un régimen de comunidad, con la diferencia de que el crédito de participación no se devenga hasta la extinción del régimen. c) El régimen de participación es el legal en Alemania y estuvo a punto de serlo en España (régimen común), si bien en el último momento se optó por modificar la regulación del tradicional régimen de gananciales. Muchas gracias por su consulta.

Sociedades y empresas

Sociedad Unipersonal
Mi consulta trata sobre el tema de sociedades anónimas, y más concretamente sobre las unipersonales sobrevenidas. Me gustaría conocer que diferencias respecto a una sociedad normal presenta una sociedad con un único socio por compra de las acciones a los demás accionistas, básicamente desde el punto de vista de fiscalidad de la sociedad y de responsabilidad patrimonial del único socio respecto a las deudas de la sociedad con terceros. También me gustaría saber si la sociedad para que sea unipersonal tiene que ser de un único socio, o a partir de un determinado porcentaje del capital ya se considera unipersonal. Si es un porcentaje ¿a partir de cual se considera unipersonal (un 80% del capital, un 90%, etc)? Gracias anticipadas y enhorabuena por este servicio virtual.

En principio, no hay diferencias entre una sociedad unipersonal originaria y sobrevenida. Para evitar que el socio único responda personalmente con todos sus bienes de las deudas sociales, es necesario que haga constar en el Registro Mercantil la condición unipersonal de la sociedad en el plazo de 6 meses desde que se haya producido; y para poder hacer valer los contratos que realice con la sociedad, es preciso asentarlos en un libro registro que deberá abrir la sociedad a estos efectos. Para que una sociedad sea unipersonal en sentido técnico, debe existir un único socio que sea titular de la totalidad de las acciones (sin contar las que puedan estar a nombre de la propia sociedad). En los demás casos podremos hablar de socio mayoritario, socio en posición dominante o socio en situación de control de la sociedad, pero no hay propiamente sociedad unipersonal. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
Transmisión de acciones
En el caso de una compraventa de acciones, siendo yo la parte compradora, no tengo muy claro cuáles son los medios legales necesarios para asegurarme que la parte vendedora me transmite las acciones totalmente libres de cargas y gravámenes..., ¿de qué forma puedo comprobar la titularidad de esas acciones? (que no sea el libro registro de acciones porque no me asegura nada). Cuando voy a la notaría para hacer el contrato de compraventa, ¿qué le puedo pedir a la parte vendedora para comprobar la autenticidad de esa transmisión? Muchas gracias.

Estimado consultante. Los requisitos para la transmisión de acciones son distintos según la forma en que estén representadas, ya que pueden estarlo en títulos o mediante anotaciones en cuenta. En el primer caso, es la acción en sí misma, su título representativo, la que va a acreditar su titularidad y estado de cargas, ya que si es nominativa estará a nombre del transmitente en caso de adquisición originaria, o existirá una cadena de "endosos" o transmisiones a favor del mismo documentada en la propia acción y si es al portador, la posesión del mismo acredita su titularidad. Además, las cargas que pudieran tener estarán consignadas en los mismos títulos. En el segundo caso, para acreditar la titularidad de las acciones representadas por anotaciones en cuenta es precisa una certificación de la entidad encargada del registro contable de las anotaciones en cuenta a la que se refiere el Real Decreto 878/2015 de 2 de octubre. Gracias por su consulta.
Constitución y Estatutos de S.A.
Quiero constituir una sociedad anónima y necesito la escritura de constitución de una sociedad anónima. ¿La puedo encontrar en internet?

No se preocupe por la escritura, porque ya la redactará el Notario, que también le informará de los distintos aspectos estatutarios, y le hará las preguntas precisas para que ustedes elijan cómo organizar los aspectos esenciales de la empresa. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
Gastos disolución de una sociedad
¿Quién corre con los gastos para la disolución y liquidación de una sociedad?

Los gastos para la disolución y liquidación social corresponden a la sociedad. Pero los gastos e impuestos devengados como consecuencia de la adjudicación de los bienes sociales a los socios en pago de su participación en la sociedad son de cuenta de éstos.
Régimen fiscal de las PYMES
Mi pregunta va dirigida hacia las pymes. ¿Dónde puedo encontrar su régimen fiscal? Muchas gracias.

No puede decirse que exista propiamente un régimen fiscal específico de las pymes, ya que están sujetas a la normativa fiscal general de cualquier empresa, modalizada por un conjunto de disposiciones particulares desperdigadas en distintas normas tributarias, fundamentalmente en las leyes del IVA, Impuesto del Patrimonio, Impuesto de Sociedades, etc... En su caso, le remitimos a la completa página Web que el Ministerio de Comercio dedica a la PYME (http://www.ipyme.org/Indexnetscape.htm). Y, por supuesto, en cuestiones de cierta complejidad (que son muchas), consulte a su asesor. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.

Testamentos

Clases de testamentos
Estamos pensando en hacer testamento mi esposa y yo, casados por lo civil, y nos gustaría tener un poco más de información acerca de los diferentes tipos de testamentos posibles.

Existen varios tipos de testamentos, como seguramente habrá podido Vd. ya ver en alguna respuesta que ha aparecido en este espacio. Fundamentalmente, hay que tener presentes dos: el ológrafo y el abierto. El ológrafo, que ha de estar todo el escrito y firmado por el testador, tiene el peligro de que no esté bien, por no contar con ningún asesoramiento; tiene también el peligro de que se extravíe, pues no queda guardado por notario. Y tiene el costo, después de la muerte del testador, del procedimiento de adveración (validación judicial). Por eso, hagan Vds., no lo duden, testamento abierto ante notario. Es secreto y cuentan Vds. con el asesoramiento gratuito del notario a que acudan, que les atenderá con prontitud y con toda solvencia.
Trámites para conocer el testamento
Quisiera conocer los todos los pasos que se siguen para abrir un testamento y los trámites que han de realizarse al efecto.

1º) Obtener certificación ``literal´´ de defunción del testador. 2º) Pedir la certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad, que podrá solicitar realice telemáticamente el notario. 3º) Que una persona con interés legítimo (por ejemplo, un heredero) solicite el último testamento (o los que desee) al notario correspondiente. La solicitud puede hacerse en persona, o por escrito con firma notarialmente legitimada). 4º) Al contrario de lo que sucede en otros países, en España no está prevista la lectura formal del testamento efectuada por el notario a todos los interesados en la herencia.
Existencia de varios testamentos
Ha muerto mi tía abuela. En vida hizo testamento notarial, y después otro ológrafo. Sus sobrinos nietos no quieren entregar el testamento a la familia, y quieren quedarse con toda la herencia. Además el testamento ológrafo ha aparecido tachado. ¿Cómo podemos reclamar nuestros derechos a la herencia el resto de la familia?

Su problema es delicado de resolver si los derechos hereditarios a favor de ustedes derivan del testamento ológrafo que ha aparecido tachado. Me explico: a) Un testamento ológrafo, para su validez, ha de ser adverado (validado) y luego protocolizado notarialmente. Los trámites para determinar la validez (adveración) de un testamento ológrafo se realizan actualmente ante notario competente. Artículos 690 y siguientes del Código Civil y 60 y siguientes de la ley del notariado. Pero el PROBLEMA reside en que dicho testamento, para ser válido, no puede contener tachaduras o enmiendas, salvo que la testadora las salvara con su firma. Será difícil admitir por el Juez un testamento ológrafo lleno de tachaduras que lo hagan ilegible o que no resulten salvadas por la testadora. No cabría otra postura que presentar demanda judicial por posible delito, para intentar comprobar pericial y técnicamente que las tachaduras son posteriores a la escritura y firma del testamento y que están practicadas con tinta o bolígrafo distinto al de la testadora o por distinta mano a la de ella. Las posibilidades de que esto prospere y de que, una vez acreditado, resulte rehabilitado dicho testamento, son posiblemente escasas. b) Si lo anterior falla, no le queda más solución que acudir al testamento notarial, y comprobar si en el mismo son ustedes herederos. Para ello, hay que obtener certificado de defunción de la testadora y Certificado de Ultima Voluntad de la testadora. Este Certificado le dirá si su tía abuela otorgó testamento, ante qué notario lo hizo y en qué fecha. Con ello, acudan al notario que hizo el último testamento de su tía abuela, lo que figura en dicha Certificación, lleven consigo su DNI. y soliciten del notario que les diga si ustedes tienen derechos hereditarios en el testamento de su tía abuela, que dicho notario conserva en su Protocolo. Si es así, y si los restantes herederos no se avienen a realizar la partición y a la entrega de los bienes que a ustedes les puedan corresponder, acudan a la vía de la partición judicial. Les aseguro el éxito total, si ustedes resultan ser herederos. Gracias por su confianza.
Testamento en el extranjero
Las cuestiones serían las siguientes: 1ª.- ¿Qué sucede si producida una aceptación y adjudicación de herencia ante notario español, más tarde se conoce la existencia de un testamento otorgado con posterioridad al primero en los Países Bajos que revoca el anterior testamento? 2ª.- ¿Existe algún tipo de responsabilidad, y según qué normativa, por parte del notario que ha realizado la aceptación y adjudicación de herencia, por no haber averiguado la existencia de un testamento posterior otorgado en los Países Bajos? 3ª.- En caso afirmativo, ¿se podrían reclamar daños y perjuicios al notario español?

1º) Tendrán que rectificar la adjudicación de la herencia con arreglo al último testamento válido, salvo que todos los interesados estuvieran de acuerdo en mantener la eficacia de lo realizado hasta ahora. 2º-3º) En principio; no, y tampoco si apareciese un nuevo testamento en cualquier otro lugar del planeta, salvo que se le hubiese efectuado el encargo expreso de averiguar la existencia de testamento en dichos lugares y no lo hubiera realizado. Según la ley española, para el otorgamiento de una escritura de herencia basta la obtención de la certificación del Registro español de Actos de Última Voluntad; y las leyes de los demás países suelen disponer exactamente lo mismo respecto de sus respectivos registros de testamentos. Confiamos en haberle sido de utilidad.
Oportunidad de hacer testamento
Mi esposa es copropietaria de un piso que compraron de forma conjunta con su hermana y su madre. Su madre es viuda. La escritura está a nombre de las tres. Su madre no tiene hecho ningún testamento. Mi pregunta es ¿en caso de fallecer la madre, que ocurriría con el piso? ¿Se podría vender el piso sin problemas?

Como no nos indicas si tu suegra está sujeta a algún derecho territorial especial o foral, supondremos que está sujeta al derecho común. En caso de que no otorgue testamento, los derechos sobre su cuota indivisa corresponderán según el Código Civil a sus dos hijas por partes iguales (en el caso de que no haya más hijos o nietos hijos de algún hijo fallecido). Producido el fallecimiento, cualquier interesado en la herencia deberá instar la oportuna acta de declaración de herederos, título sucesorio que suple la ausencia de testamento y que es presupuesto necesario para la aceptación formal de la herencia y la realización de actos de disposición sobre bienes de la herencia. Efectivamente, la venta podría hacerse sin problemas, pero es preciso tener en cuenta: 1º.- Que el coste de la declaración de herederos es bastante superior al del testamento. 2º.- Que los trámites para la declaración de herederos son considerablemente más largos que en caso de haber testamento, por lo que el otorgamiento de la escritura de venta se podría demorar en el tiempo. Por todo ello, le recomendamos a la madre de su esposa que, si lo desea y tiene facultades para ello, se dirija a cualquier notaría y otorgue el testamento correspondiente a favor de sus hijas.
Modificación de testamento
Qué tengo que hacer para cambiar un testamento hecho ante notario. Antes dejaba mis bienes presentes y futuros a mis sobrinos, por partes iguales; ahora quiero dejarlos a mi hermana, mientras viva, para que pueda disfrutarlos, y luego cuando ella fallezca pasen de nuevo a mis sobrinos.

Tendrá que acudir nuevamente al notario a formalizar un nuevo testamento, él le asesorará sobre la forma de plasmar la sustitución fideicomisaria que propone, con las diferentes variaciones que permite.

Herencias

¿Qué pasa cuando sólo hay un bien y dos herederos?
Caben varias posibilidades: - Que se adjudique un 50% del bien a cada uno. - Que, si el bien es divisible, se parta y adjudique una mitad a cada uno.- Que se adjudique el bien a uno de ellos, pagando al otro el valor de su 50%. - Que se venda el bien y se repartan el dinero.- Que, si no hay acuerdo para vender y no se quiere permanecer en una propiedad compartida, uno de los herederos pueda solicitar judicialmente su venta en pública subasta, pero no deja de ser una solución algo "dura" para las relaciones entre los herederos .Lo mejor es siempre un acuerdo para cuya consecución y mejor articulación es recomendable el asesoramiento jurídico.
Renuncia de herencia
¿Existe algún procedimiento por el cual se pueda rechazar la herencia procedente de los padres?

Se puede renunciar a la herencia de una persona con entera libertad, pero sólo después del fallecimiento de la misma. No cabe la renuncia anticipada (artículo 991 del Código Civil). No necesita alegar ningún motivo. La renuncia debe hacerse ante notario. Dependiendo del momento en que se realice podría tener consecuencias fiscales para los adquirentes finales de la herencia.
Procedimiento ante una herencia
Tengo 28 años, mi madre falleció el 01-04-2001 y mi padre vive todavía. Soy la única hija que ha habido en el matrimonio. Mi madre otorgó testamento donde dice que "todos los bienes, derechos y acciones que tenía en régimen privado y gananciales pasen a su hija que soy yo y deja todo el usufructo a mi padre, el cual queda relevado de hacer inventario y fianza, etc." 1.- ¿Tengo yo 6 meses para hacer el INVENTARIO DE BIENES y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones, Sucesiones y Donaciones el cual supongo que tendré que presentar en el Registro de la Propiedad? 2.- ¿Mi padre tiene que pagar algo o hacer otro documento por el "usufructo" que hereda? 3.- ¿Tengo que hacer yo escrituras por los "bienes privativos" que heredo de mi madre? 4.- Evidentemente, mi padre no puede vender los bienes gananciales sin mi consentimiento pero ¿si él se casa con otra mujer, el "usufructo" que le dejó mi madre se lo podría pasar a esa otra mujer? 5.- Resulta que los padres de mi madre (mis abuelos) aún viven y me han dicho que en el testamento pone que han dejado todo los bienes a nombre de ella y en su defecto a los herederos (que soy yo) ¿el "usufructo" de esos bienes sería de mi padre? 6.- Uno de los bienes gananciales (un piso) tiene una hipoteca de 7.000.000.-Ptas. y mi padre me dice que no me preocupe que la paga él pero ¿legalmente tengo que pagar la mitad del préstamo y hacer la "subrogación" en el banco? ¿Y si después me lo reclama?

En primer lugar, debe usted solicitar, bien directamente, bien a través de una notaría, con el certificado de defunción de su madre, el certificado de últimas voluntades, a fin de determinar que el testamento que usted conoce es efectivamente el último que otorgó su madre. A continuación, debería acudir al Notario para otorgar escritura de aceptación y partición de herencia en la que debe usted formar el inventario de los bienes, derechos, acciones y obligaciones de su madre a la fecha de su fallecimiento, que no se extingan como consecuencia del mismo, incluyendo los privativos y los gananciales. Aceptada la herencia debe proceder a la liquidación de gananciales con su padre, y adjudicar a la herencia de su madre lo que le corresponda. A continuación, previo pacto con su padre le entregará a este lo pactado (el usufructo de todos los bienes, o los que hayan convenido por conmutación de dicho usufructo) y se adjudicará usted el resto de los bienes de la herencia. Con la escritura, se liquida el Impuesto de sucesiones, cada uno de ustedes, por el valor de lo que hubieren recibido. Si lo desea pueden hacer el inventario en instancia privada, liquidarla y luego otorgar las escrituras pero les recomendamos el camino inverso, más breve, práctico y barato (se ahorrarán los honorarios de quien les haga la instancia privada, en su caso). El usufructo de su padre es vitalicio y se extinguirá cuando él fallezca, momento en el que usted o la persona a quien usted transmita su derecho adquirirá el pleno dominio. En el testamento de sus abuelos maternos habrá una cláusula de "sustitución" a su favor. Aquí no interviene su padre para nada. En cuanto al préstamo, usted estará obligada a pagarlo en concepto de heredera de su madre (se heredan los derechos y las obligaciones). Tenga en cuenta que frente al banco la responsabilidad es solidaria con su padre, pero si su padre lo paga todo, tendría derecho a reclamarle a usted la mitad de los pagos que él haga (y a la inversa), salvo que acuerden ustedes otra cosa. En cuanto a la transmisión del usufructo, es posible porque puede disponer del mismo, pero se extinguirá por las causas generales de extinción del usufructo, siempre referidas a la vida de su padre.
Notario competente
¿Ante qué notario se puede hacer la escritura de herencia?

La escritura de aceptación y partición de herencia (aquella en que se adjudican los bienes) puede hacerse ante cualquier notario de España y con el mismo coste. Únicamente si se necesita tramitar un acta notarial de declaración de herederos por falta de testamento, este último documento sí tendrá que autorizarlo el notario competente para actuar en el lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España, a elección del solicitante. También podrá elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores.
Deudas
¿Si se adjudica un inmueble a uno de los herederos, están obligados a responder los demás del préstamo hipotecario concedido sobre el mismo?

Teóricamente puede adjudicarse el bien a uno de los herederos, junto con la deuda o asumir otro u otro, o todos, el pago del préstamo garantizado con hipoteca sobre dicho bien. En cualquier caso, asuma o no el adjudicatario la deuda, la entidad acreedora no queda vinculada por dicha adjudicación mientras no preste su consentimiento a la misma, pudiendo dirigirse contra cualquiera de los coherederos. Pero siempre sabiendo que, en último término, el acreedor mantiene la garantía hipotecaria sobre dicho bien, y podría ejecutarla en caso de impago, si se dan los presupuestos legales para ello.

Poderes

¿Qué es un poder notarial?
Es un documento autorizado por un funcionario público, el notario, en el que una persona, llamada poderdante, autoriza a otra, llamada apoderado, a que realice determinados actos en su nombre. Para que surta efectos en el extranjero es preciso que esté legalizado o apostillado por otra autoridad y, en su caso, traducido por intérprete oficial.
¿Qué es un poder para pleitos?
Es el que hay que conferir a procuradores y abogados para la representación y asistencia en juicio. Suele tener un contenido estándar, aunque también puede limitarse o especificarse el asunto de que se trate, así como complementar con otras facultades relativas obtención de copias, requerimientos, etc.
Caducidad del cargo de administrador y poderes
¿La caducidad del cargo de administrador de una sociedad lleva consigo la de los poderes que hubiese conferido?

Aunque lo hace a través de su órgano de administración, el poder lo confiere la sociedad y, por tanto, subsiste independientemente del cese de aquél.
Poderes en el extranjero
¿Puede otorgarse un poder en el extranjero?

Puede otorgarse ante el cónsul español o ante notario extranjero siempre que contenga los requisitos para que el documento autorizado en el extranjero sea considerado como autentico, mediante la legalización o apostilla, o la justificación de la excepción de ambos y exista equivalencia del documento extranjero al documento público español. Este juicio de equivalencia de formas viene exigido en la disposición adicional tercera de la Ley 15/2015 de dos de Julio, de jurisdicción voluntaria y en el artículo 60 de la ley 29/2015 de 30 de Julio de cooperación jurídica internacional en materia civil. Es decir, la autoridad extranjera que haya intervenido en la confección del documento, debe desarrollar funciones equivalentes a las que realicen las autoridades españolas en la materia de que se trate, y el documento extranjero debe surtir los mismos o más próximos efectos en el país de origen que los que se pretenden en España.– Que el acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas aplicables de derecho internacional privado y no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español. Aunque lo hace a través de su órgano de administración, el poder lo confiere la sociedad y, por tanto, subsiste independientemente del cese de aquél.